Jak inteligentnie zarządzać budynkiem ?


Nowoczesne i zintegrowane systemy zarządzania budynkiem poprawiają


bezpieczeństwo, komfort użytkowania i optymalizują koszty eksploatacji. Ich poziom


zaawansowania zależy przede wszystkim od budżetu, celu, który chcemy osiągnąć i


świadomości dewelopera.




Wykorzystać technologię




W zarządzaniu nowoczesnym biurowcem rozróżniamy kilka obszarów - systemów.  Jednym z


nich jest Building Administration System (BAS) odpowiadający za zarządzanie infrastrukturą


techniczną, czyli układami związanymi z funkcjonowaniem wszystkich instalacji (w tym


bezpieczeństwa pożarowego) i monitorowaniem stanu urządzeń. Kolejnym jest Security


Management System (SMS), którego zadaniem jest utrzymanie stanu bezpieczeństwa w


budynku. W jego skład wchodzi m.in. monitoring telewizyjny (CCTV), sygnalizacja włamań i


napadów (SSWiN), a także  dźwiękowy system ostrzegawczy (DSO), sygnalizacja alarmu


pożarowego (SAP) i kontrola dostępu (KD). Powyższe systemy w mniej lub bardziej


zaawansowanej technologicznie wersji są pewnym standardem w budynkach biurowych.


Zapewniają utrzymanie podstawowego komfortu i bezpieczeństwa pracy. Do nieco innej


kategorii zaliczyć można Building Management System (BMS), który w zależności od poziomu


zintegrowania z pozostałymi systemami decyduje o rzeczywistej możliwości zarządzania


obiektem. - Systemy, które w ramach jednego obiektu działają autonomicznie dają niewiele


możliwości, wymagają bowiem obróbki danych pochodzących z każdego z nich niezależnie


oraz znalezienia wspólnych zależności. Dobrze zaprojektowany BMS pozwala zintegrować


wszystkie obszary i uzyskiwać informacje, które można wykorzystać np. do zarządzania


zużyciem energii oraz szeroko pojętymi komfortem, wydajnością i bezpieczeństwem – mówi


Roman Sokołowski z firmy Torus, będącej deweloperem gdańskiej Alchemii.Dotyczy to


chociażby monitorowania klimatyzacji, wentylacji, oświetlenia, systemów wodno-


kanalizacyjnych, a także instalacji elektrycznej.




W poszukiwaniu optimum




Im bardziej zaawansowany i zintegrowany system, tym wyższy poziom BMS oraz związana z


tym mniejsza ingerencja człowieka w późniejszy nadzór. Nie oznacza to jednak, że pełna


automatyzacja zawsze jest najlepszym rozwiązaniem.  W Alchemii charakterystyczne jest


odejście od podstawowych zasad integracji wszystkich systemów. Celem nadrzędnym jest


bowiem zbieranie jak największej ilości informacji o życiu budynku i optymalizacja jego


funkcjonowania na wielu płaszczyznach. W przypadku BMS-ów nie ma idealnych „gotowców”,


trzeba poszukiwać sposobów na osiągnięcie zakładanych celów i właśnie to jest największym


wyzwaniem deweloperów i projektantów. – W przypadku Alchemii chcemy 90 procent prac


inżynierskich wykonać sami. Szukamy takich urządzeń, które mają dobrze dopracowane


algorytmy, technologii o których mamy dużą wiedzę i którą na potrzeby Alchemii będziemy


mogli wykorzystać. W niektórych obszarach użyjemy urządzeń w większym stopniu


konfigurowalnych, by w jak największym stopniu odpowiadały naszym potrzebom  – dodaje


Roman Sokołowski.Aby móc tak działać potrzebna jest bardzo duża świadomość i


doświadczenie. Projektując system zarządzania obiektem przyjmuje się pewne założenia, które


weryfikuje się już podczas właściwego użytkowania obiektu. Poziom BMS należy więc oceniać


przez pryzmat późniejszych efektów i konkretnych liczb, których punktem odniesienia są


często systemy certyfikacji proekologicznych obiektów. Przykładowo LEED, w którym


certyfikowana jest Alchemia uczy sposobu myślenia w kontekście tworzenia wizji, prowadzenia


badań dotyczących życia obiektu i odnoszenia się do jego pierwotnych, modelowych założeń.


Według normy ASHRAE 90.1-2007 poziom oszczędności energii elektrycznej w Alchemii ma


wynieść do 26 % w przypadku energii elektrycznej oraz do 50 % w przypadku wody (w


porównaniu do analogicznego budynku, w którym nie wykorzystuje się energooszczędnych


rozwiązań). Taki certyfikowany obiekt podlega ciągłej kontroli, i analizie potencjalnych błędów.


Trzeba go ciągle udoskonalać, czemu ma służyć właśnie zaawansowany BMS.




Najemca oszczędza i tworzy własny klimat




Koszty zużycia energii stanowią największą część całkowitych kosztów utrzymania, czyli


eksploatacji obiektu. Aby móc je efektywnie redukować należy przede wszystkim


zidentyfikować głównych odbiorców, czyli opomiarować różne strumienie przepływu energii w


budynku tj. woda, ciepło czy elektryczność. Pozwala to na późniejszą redukcję strat i


optymalizację zużycia. Jak to się dzieję? BMS, który dostarcza dużą ilość danych pozwala


analizować wzorce zużycia w określonym przedziale czasu i porównywać je z wartościami


odniesienia. Szczegółowa analiza tych wyników pozwala podjąć stosowne działania


zmniejszające koszty zużycia energii. Obecne technologie pozwalają osiągnąć bardzo wysoki


poziom, a jednocześnie łatwość zarządzania obiektem. Osobne do tej pory systemy mogą


zostać zintegrowane w jeden współdziałający układ regulacji, umożliwiający wykorzystanie


pełnego potencjału zainstalowanych w budynku urządzeń. Klient może rozbudowywać


inteligencję swojego biura podpinając się pod zaawansowane rozwiązania, np. ściąganie


wewnętrznych raportów z jego powierzchni. - Szukamy sposobu komunikowania się z liczną


ilością urządzeń, które często „mówią” w innym języku. Trzeba więc znaleźć wspólną


płaszczyznę, stąd poszukiwanie integracji. Alchemia będzie umożliwiała pojedynczemu


użytkownikowi współpracę z systemem całego obiektu – stwierdza Roman Sokołowski. Dla


najemcy BMS to z jednej strony współpraca, z drugiej natomiast możliwość tworzenia własnych


warunków (mikrostrefy, mikroklimatu) w danym okresie, co w Polsce jest rzadkością.


Indywidualizacja potrzeb nie zawsze idzie bowiem z duchem tworzenia open space-ów (tworzą


one liczne zakłócenia, jak przenikanie się powietrza i oświetlenia), w których trzeba


poszukiwać  kompromisów. Umożliwienie tworzenia własnej przestrzeni musi się jednak odbywać


w określonych ramach, ponieważ ustawienie parametrów przez użytkownika najczęściej


powoduje zwiększenie zużycia energii, dlatego tak ważna będzie edukacja pracowników w


zakresie korzystania z tych systemów.