Kosztowne błędy najemców biur



Wybór nowoczesnej powierzchni biurowej powinien być poparty dokładną,


wielokryterialną analizą. Dlaczego? Niektórzy deweloperzy, chcąc być bardziej


konkurencyjni, manewrują kosztami i danymi, co utrudnia obiektywne porównanie


ofert.



- Nowoczesne powierzchnie biurowe to wieloskładnikowe czynsze, skomplikowane umowy,


długoletnie i mało elastyczne zobowiązania oraz trudne, specjalistyczne tematy związane z


technicznym wyposażeniem budynku. Wysokość bazowej stawki czynszu niewiele tak


naprawdę mówi o całkowitych, realnych kosztach najmu mówi Mariusz Wiśniewski, Szef biura


CBRE w Gdańsku. - Może się okazać, że korzystna różnica w cenie czynszu za m kw.


wynosząca nawet 2-3 EURO, w ogólnym rozrachunku wcale nie przyniesie najemcy


oszczędności – dodaje.



Czkawka cenowego pragmatyzmu



Czynsz stanowi największy składnik kosztów najmu powierzchni biurowej, jednak jego bazowa


stawka w żaden sposób nie odzwierciedla realnie ponoszonych kosztów. - Najemcy często


widzą tylko liczby, np. 11 EURO za m kw. w jednym budynku i 13 EURO w drugim, ale rzadko


zastanawiają się, co się tak naprawdę z tym wiąże. Wynajmując pozornie tańsze biuro, słono


płacą później za jego eksploatację – mówi Maciej Brożek z firmy Torus, będącej deweloperem


gdańskiej Alchemii. Dlaczego tak się dzieje? Biurowce mające pozornie taki sam standard, mogą


się znacznie różnić jakościowo, a tego nie da się zauważyć ani z zewnątrz, ani pobieżnie


przyglądając się wnętrzom. Korzystna różnica w wysokości czynszu może natomiast zostać


całkowicie zniwelowana przez późniejsze opłaty eksploatacyjne i szereg dodatkowych,


nierzadko ukrytych kosztów, którymi niektórzy deweloperzy manewrują, chcąc być bardziej


atrakcyjnymi cenowo. - Deweloperzy czasami wprowadzają swoich klientów w błąd głównie w


kwestii zakresu opłat eksploatacyjnych, zachęt finansowych, a także standardu budynków.


Dzieje się tak głównie na etapie wyboru lokalizacji, gdzie trudno osobie bez doświadczenia


porównać poszczególne opcje oferowane przez podobnej klasy budynki – mówi Mariusz


Wiśniewski z CBRE. Samo porównanie wysokości opłat stałych, czyli czynszu i tzw. service


charge, bez dokładnej analizy tego, co się tak naprawdę w nich kryje, nie daje więc żadnej


pewności optymalnego wyboru. - Należy bezwzględnie porównywać te same produkty w


budynkach, a nie stawki. Przeanalizować najpierw wyjściowy standard deweloperski i kwotę


budżetu dodatkowego, jaki będzie potrzebny, potem metraż i efektywność powierzchni –


komentuje Robert Karniewski, dyr. regionalny w Colliers International.



W szczegółach umowy diabeł tkwi



Zasadą w nowoczesnych biurowcach jest pokrywanie przez najemców kosztów związanych z


utrzymaniem obiektu (czyli podatki, ubezpieczenia, opłaty techniczne, czystość itp.). Część


deweloperów przemyca jednak poza opłaty eksploatacyjne pewien zakres prac, który zgodnie z


dobrą praktyką, inni uwzględniają (np. serwis maszyn i urządzeń na powierzchni najemców,


przeglądy instalacji itp.). Takie działania tylko pozornie różnicują koszty, które i tak dosięgną


najemcę na osobnych fakturach. Warto też dokładnie przyjrzeć się partycypacji we wszystkich


kosztach części wspólnych, gdyż deweloperzy przedstawiają to w różny sposób, co dodatkowo


utrudnia porównanie budynków. Bardzo ważną kwestią są opłaty za ogrzewanie i chłodzenie. -


Najczęściej właściciele budynków nie wliczają do opłat tych kosztów, co może niemiło


zaskoczyć nieświadomego klienta rachunkiem w wysokości większej nawet o. 3-4 PLN/m kw.


miesięcznie – dodaje Mariusz Wiśniewski. W niektórych budynkach dzieli się je proporcjonalnie


wśród najemców, ale ci potrafią być przecież bardzo zróżnicowani pod względem zużycia.


Warto więc zwrócić tutaj uwagę na opomiarowanie wynajmowanych powierzchni


indywidualnymi licznikami. Pozwoli to płacić za rzeczywiste zużycie, a nie dokładać np. do


rachunków za ciepło marnotrawione przez sąsiada. Nie zaszkodzi też porównać, jaką stawkę za


energię elektryczną oferują deweloperzy. Będzie się ona różniła w zależności od tego, co


indywidualnie wynegocjowali z dostawcą, co przełoży się na koszty najemcy. A różnice są


niebagatelne, mogą sięgać nawet 30%.



Pokaż kotku, co masz w środku



Standard podobnych na pierwszy rzut oka budynków i powierzchni może się znacząco różnić.


Wskazana jest zatem dokładna analiza tego, co otrzymujemy i za co płacimy. Bardzo istotne


jest wykończenie powierzchni. - Kontrybucja finansowa, czyli udział dewelopera w kosztach


tzw. dodatkowych ulepszeń powierzchni, również w żadnym przypadku nie powinna być


rozpatrywana przez pryzmat wysokości przeznaczonych na to kwot, gdyż wielu deweloperów


w standardzie przekazuje powierzchnie np. bez podłóg technicznych i podwieszanych sufitów –


mówi Mariusz Wiśniewski. 200 EUR na m kw. w jednym budynku może brzmieć atrakcyjniej


wobec 50 EUR na m kw. w drugim. Po szczegółowej analizie standardów technicznych może się


jednak okazać, że opcja pozornie dająca mniej, de facto pozwoli się cieszyć powierzchnią


wykończoną pod klucz, podczas, gdy "hojny" konkurent będzie kazał dopłacić do kosztów


aranżacji. - Najemcy często finalnie akceptują oferty zawierające największe kontrybucje


finansowe, a zwykle jest to sukcesem na krótką metę - potwierdza Robert Karniewski z Colliers


International. Do tego dochodzi temat rzeka, czyli szereg aspektów technicznych m.in.


kategoria okablowania, energooszczędność oświetlenia (dla przykładu, w większości budynków


oświetlenie bazuje na mocy 4x18W, w Alchemii będzie to 4x10W, co oznacza oszczędność 32W


na jednej tylko oprawie oświetleniowej!), wydajność systemów wentylacyjnych (ilość


dostarczanego na powierzchnię świeżego powietrza; dla przykładu w Alchemii jest to 50 m3 na


osobę/godzinę) czy bezpieczeństwo energetyczne (podwójne przyłącze budynku i własne


generatory prądu na wypadek awarii). Tematy te będzie jednak w stanie zrozumieć wyłącznie


osoba stale współpracująca z deweloperami przy różnych tego typu procesach.



Określ potrzeby i pytaj eksperta



Klient wyrwany z tematów swojej bieżącej działalności, odległej od nieruchomości, porusza się


na tym rynku z oczywistymi ograniczeniami. Dużo lepiej radzą sobie międzynarodowe korporacje


w większości mające swoje działy nieruchomości, co dla deweloperów oznacza ścisłe, trudne,


ale też wdzięczne negocjacje, bowiem taki partner wie, czego chce. Zdarza się jednak, że


firmy wybierając biura naiwnie polegają na własnej „intuicji”, która nie zastąpi niestety wiedzy i


doświadczenia. Zamiast eksperymentować lepiej skorzystać z pomocy firm doradczych, które


dobrze znają sytuację deweloperów, są w stanie ocenić wady i zalety budynków, mają też


własne, sprawdzone strategie negocjacji. Dostarczają też profesjonalne dokumenty potrzebne


do podjęcia decyzji biznesowych, takie jak kalkulacje efektywnej stawki czynszu czy


techniczne porównanie budynków. Pozwala to zaoszczędzić ogromne pieniądze. Według danych


CBRE oszczędności wygenerowane u najemców poszukujących ok. 1000 m2, dzięki


zaangażowaniu doradcy, mogą sięgać nawet 0,25 mln EUR rocznie. Tego rodzaju analizy


dostarczają też niektórzy deweloperzy. - Analiza kosztowa przygotowana we współpracy z


klientem wykazała, że wynajęcie powierzchni w jednym z naszych budynków, mimo niemal


dwukrotnie wyższej stawki czynszu, przyniesie finalnie zbliżony poziom kosztów, w stosunku


do ponoszonych obecnie w starym obiekcie o niskim standardzie. Zadecydowała o tym


znacznie mniejsza, ale bardziej efektywna powierzchnia i zdecydowanie niższe koszty


eksploatacji – dodaje Maciej Brożek z firmy Torus. Mniej istotne, jednak warte przeanalizowania


jest też to, co może się dziać po zawarciu umowy, czyli codzienna współpraca najemcy i


zarządcy. Biorąc pod uwagę standardy i charakter pracy warto sprawdzić, czy mamy do


dyspozycji 24-godzinny serwis, który w razie potrzeby szybko usunie drobne usterki, a w


przypadku poważniejszej awarii skoordynuje prace profesjonalnych ekip serwisowych


minimalizując jej skutki.